地值钱还是房子值钱，宅基地值钱还是房子值钱呢。

前天，团队工作群里发了张图片，上海翠湖天地8月份成交突破30万一平，200多平的大平层，总价达到9000多万。

上海内环大平层YYDS

一线城市近年豪宅逆市涨价已经不是秘密，市场非常魔幻和分化，一方面大市场疲软不堪，一方面细分市场履见高价。

前两天我发了条视频讲豪宅逻辑，很多人私信问我，重庆豪宅有无机会，所谓的豪宅涨价，到底是怎么回事？

先发一些近期成交的二手豪宅截图给大家看下：

北区二手屡屡创总价单价新高

总体呈现以下特点：

1. 重庆500万就是高总价天花板的固有认知，被完全打破，500万在2年前都是个遥不可及的话题，从今年开始，随着重点片区二手改善入市，500万+，已经是北区的正常话题。

2. 去年到今年500+的新盘面世很多，彻底刷新重庆人的产品概念，产品迭代和高总价网红新盘热销，市场对豪宅的认知，被一些顶级开发商刷新。

3. 主要成交都在附加资源如学区，商业等强悍的北区重点区域，局部行情，以及片区好产品供应比较稀缺的板块，并不是豪宅都在成交。

今天我们就来聊聊两个核心问题

1. 为什么豪宅明明已经贵了，还那么多人去抢？

2. 到底什么样的豪宅，是保值增值的？

再回答这两个问题之前，我先分析两个思维：

一、刚需思维

对价格极其在意。

原因：实际的财力有限，每一分钱都会更在意，财富增长可以预见，不会轻易付出更多代价，风险偏好低，价格能省则省。

非常关注实用性。

原因：因为有限的预算，所以在可选择范围内，宁愿牺牲一些舒适度，也要换取更多的整体长期实用性，比如在有限的面积内尽量做到更多功能体验，比如看重地铁等通勤指标，因为要长期坐地铁。

大势反馈很敏感。

原因：获取信息的渠道比较单一，圈子也比较固定，主要是周边言论和大众媒体，舆论风向唱多楼市，会恐慌入场，舆论风向唱空楼市，则焦虑不安；大市场的风向会对购买行为影响巨大。

二、豪宅思维

对价格相对不敏感。

原因：豪宅用户大都资产财力雄厚，并不是不在乎价格，而是这部分人在可支配的钱会几何倍数的大于绝大多数人。有钱人，可能是普通人的几十倍有钱，收入也可能是几何倍数，消费，会习惯大手笔。

注重舒适极致体验。

原因：生活体验丰富，大都已经脱离基础需求，往更舒适和极致方向靠，愿意花钱买体验。

注重圈层和资源。

原因：圈层的本质是门槛，门槛会被物化或标签化（豪宅，豪车）。同时豪宅带来的天然的圈层认同感，即是情绪价值，也可能是隐性的长期信任。

有资金避险需求。

原因：大体量资金，在短期没有比较适合的投资标的时候，往往会放到不动产，中国人对住宅有投资惯性，但选择的住宅会按照自己喜好。

两种思维，不要论对错，不是非黑即白。

财富的积累，本身就是非常复杂的话题，而且，仅仅从产品上讲，刚需过去也有大量获利，豪宅也不见得就是好投资品。

但是，以“刚需思维看豪宅”，则是有问题的。

哪些是刚需思维看豪宅呢？

比如这几类：

这么贵，买了还能咋涨，

这么豪，不如多个房间。

价好高，以后我卖给谁。

面积大，装修得多少钱。

几层楼，住着得多空旷。

人以自己的购买力和生活习惯，去衡量和评价财富远高于自己的其他人购买行为，终归是有问题的。

尤其是不缺购买力的超级大城市。

过去，可能高净值不一定需要高认知，但越往后，高认知才有机会高净值。

高总价市场的买卖既然存在，总有他们的原因。

但，豪宅也是有保值的和不保值的，并不因为他消费属性强，就倡导为所欲为，从保值增值的角度，买豪宅门道也很多，下面来说说。

1 . “真”豪宅和“假”豪宅

这里的真假是个相对概念，更多从资产质量上去评估，并非绝对价格。

真豪宅：顶级舒适，又能穿越周期，产品高度稀缺，共识度高，保值增值。

假豪宅：价格买贵，越往后越跌价，资产难以变现，虚于表面，没落贵族。

看了这么多的案例，归根结底。

两种豪宅，最大的不同，在于是否占有稀缺资源。

大家始终要记住，房子不值钱，砖头不值钱，只有房子下面的土地值钱。

土地之所以值钱，是因为土地上面有稀缺的教育，产业，商业，交通，公共绿地，稀缺景观，人际关系等等资源。

这些资源，要么是真金白银投进去在发挥效能的，要么是自然地理无法搬走的。

所以，毫无附加资源的豪宅，往往很难穿越周期，不少难逃没落命运。

重庆不少别墅，一年比一年便宜，这样的案例太多。

以至于部分“别墅”，甚至够到了刚需的神经，觉得咬咬牙也能上。

殊不知，刚够得着的，往往是别人已经不要的。

2. 真豪宅为什么能保值增值？

我先说说部分奢侈品保值增值的逻辑，之前短视频也拍过。

从2019年到现在，chanel的几款包，最高的涨了65%。

大牌热门包包，光今年2022年，最高的直接翻倍。

2021年，大陆个人奢侈品销售额，同比增长了36%，是疫情前的2倍多，2025年，国内有望成全世界最大的奢侈品市场，这让我不仅纳闷了，疫情之下，这不好，那不好，为什么偏偏奢侈品卖得好，还贵？

（1）好的奢侈品自身营造稀缺。

打造限量品，越限量越贵，越贵越能彰显身份地位，这种身份地位的象征意义，本身是一种无形价值，圈层象征。

比如爱马仕，品牌本身朝着产品稀缺性去设定，配货额度越高，越有机会买到限量款。提到某一品牌，第一印象是买不到，

（2）制造稀缺和垄断后，谁拥有产品谁就拥有定价权。

不仅厂家可以涨价，买过来的消费者二手自己交易，因为本身货就少，二手的高奢，也保值，品相好的，也涨价。

（3）人性就是买涨不买跌。

越涨越买，不涨不买。有人理解为，这是有人坐庄操作，但你拿庄家没办法，首先局本身就不大，其次长期有人入局。

（4）YQ到底影响了谁？

其实影响了低收入和小中产，受影响最大的是低收入人群。

资产多的富人虽然也会被影响，可能影响他减少投资，会让很多富人觉得——“不如先消费”，他给你开玩笑说：我躺平了。

穷人躺平了啥都没有，

中产躺平了消费降级，

富人躺平了报复消费。

所以越靠近富人消费的产品，反而又被消费追逐，又有了投资效应。

（5）谁先接到放水？

全球放水通胀，但真正能接到放水的，信贷宽松也好，基建扩大也好，跟穷人没关系，一是没有信用资产，二是没有一线信息。

首先受益的也是富人，第一波接到水的富人，已经在消费，消费当然消费会奢侈品。

然后回到豪宅：同理！

真豪宅，玩的是供需关系！

往往占有稀缺资源，片区本身就修那么几栋几组团，拿着的人，个个都是待价而沽。

个别稀缺产品，二手市场根本没有挂牌没有货，你会发现，这些产品有四类特点。

一是不缺钱不卖。

二是住着不愿卖。

三是不住等涨价。

四是卖了能换哪。

甚至个别产品，位置，户型，资源各反面都是满分，且有且只有个位数。

买家买过来就涨价，涨的价立马坐实，谁有谁定价，没有竞品。

而你说xx豪宅特别好，结果一看挂牌，一堆人抢着要出手，这就是伪豪宅。

供需不紧张的，一概经不起考验！

供需很紧张的，千万别指望跳价！

所以，只要你足够稀缺，你就拥有定价权。

反之，你瞻前顾后参考，一定房子不够好。

感觉真豪宅像在坐庄？

这个也好理解：

有钱人少，好房子更少

刚需者多，刚需房更多

撬动小支的强势股，其实比蓝筹需要的大资金，更容易。

少部分人的共识聚焦，结果往往足够强悍。

少部分人的后面，还有大部分的基本盘在往上够。

所谓的“别人不想要的，就是你拼命追逐的“这句玩笑话，是人性使然。

你能设定的目标，都是别人给你的目标。

你想购买的产品，都是别人设计的产品。

庄，不是贬义词，是市场规则，有市场就有庄。

3. 富人消费豪宅，会特别关注自己的喜好。

无论是躺平，还是接到放水，在住宅上的消费，也会按照自己的喜好来，长期在高消费环境中的人群，正所谓：

由俭入奢易，由奢入俭难。

他真要买房来沉淀资金，普通的刚需房，很难入他法眼。

即使从配置资产的角度，他天然就不会去普通人的角度。

所以为什么老有明星到重庆来买房，买的都是顶豪。

想当坑盘，也有门槛

有人说，你看吧，那些明星一来重庆，就是买坑盘，个个都是人傻钱多。

先不论是不是坑盘，他们在他们的领域赚了钱，去各地买资产是挡不住的。

但你要确定一点：普通盘，他们肯定看都不会看。

4. 豪宅涨价的溢价规律

（1）先于普通人溢价。

很简单，当行情有好转的时候。

有钱人的“信息系统”又先于市场发挥作用。

这个信息系统也好理解：

你涉足的产业多，人脉多，你就一定信息多。

哪行那业好做不好做，大的资本市场，金融市场，商品市场，地产市场，有没有往上走，高认知人群是能先人一步判断的，

而普通人，能够直观感觉大环境的就是加薪还是降薪，重复事务性的工作消耗使他们难以获得一线信息。

有钱人在预判市场往上走的时候，持有的真豪宅，也会在心理上先做出溢价，然后才带动其他房子溢价。

可别小看这个先，这不就是领涨。

真豪宅——“领涨抗跌”，就是这么来的。

（2）高于普通人溢价

二手市场经常会有一些有趣的现象，低总价刚需房交易时，谈价的最小数值可能是几千元，也就是讲到最后，可能会在几千元这个单位来撮合。

而豪宅，往往是以十万为单位来提价或者砍价，遇到好行情的时候，一个心态稍稍变化，就是几十上百万的溢价，如果遇到大牛市，几百万的溢价也会轻易拔高。

因为：两种人的财富增长能级不一样，对于财富数据的感知也不一样，你的生意，你的消费经常以什么单位计价，你的资产同理也会以一个标准去计价。

用圈内一位哥们的话说：

中产的天花板，可以把房价干到单价20万

有钱人天花板，可以把房价干到单价100万

5. 越是豪宅，租金越高

很多人在投资的时候，特别注重现金流，也就是我们所谓的租金能抵部分月供。

我们调研市场发现，往往豪宅在租金的溢价上面，也远高于普通房子。

五套普通房子的价格可能抵得上一套豪宅。

五套普通房子的租金不一定能抵得上一套豪宅。

租豪宅来消费的，也是豪宅思维。

刚需会觉得，一年动辄几十万的租金，都可以首付买个小户型了，为什么要租？

一句话，有需求，就会租。

需求五花八门：可以是舒适体验，可以是短期过渡，可以是孩子陪读，只要房子好，都ok。

没有需求，自然无法想清楚有需求的人，到底是什么需求。

本身拿豪宅出来租的就稀缺，加之人群租金溢价标准高，同样会经常租出高溢价。

往往买真豪宅投资，会发现在这个小众出租市场，实际承担的月供反而少，当然，这个因城市而异。

所以本质上，能租得起豪宅的，其实也是有钱人。

6.说说重庆豪宅

前几天去昆明看了滇池的房子，居然有单价高到十万的；回到其他主城区，不到一万的比比皆是，同一个城市，这都十来倍了，一阵感叹。

再看成都，便宜的1万多，贵的7万多了。

回到重庆，看到重庆豪宅和普通房子的价差，远没有被拉开。

便宜的有不到1万，贵的也就3万多。

有人开骂了，那是因为：

重庆这个城市没有普遍的共识区域。

重庆这个城市是多组团多中心发展

散，分布得开，所以，价格没法集中。

其实，归根接底还是过往的供应节奏，供应导致暂时的混乱，而这种混乱会被后房地产时代的市场规律逐渐修正，

因为：

过去房子可以分布得开，未来资源很难分布得开，城市发展到一定阶段，掌握核心资源的区域板块，会完完全全的进入存量市场拼内力。

资源，往往比房子需要更多钱来砸，资源往往需要集聚才会有效应，未来大规模砸新城开发的可能性越来越小，早年很去远郊住所谓的好房子的，越往后资源差距越大，没资源就会回到资源集中区。资源集中区的好房子，会更被追逐，这是城市发展的规律。

过去开发的节奏快，土地供应大摊大饼，新区选择面大，各种资源外流引导发展土地经济，而未来核心区和重点区域，土地将不复供应，存量市场来临后，整个市场的稀缺好产品将会不断被翻炒。

重庆的普通房子和豪宅差价，一定被低估，很多大城市走过的路，重庆会再走一遍。因为重庆这座城市的规模，能级和未来，决定了有大量有钱人和购买力。

而真豪宅，会在未来更稀缺和被追逐。

市场分化加大，将是必然。

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